나의 꿈 월천족

저자 정일교님은 수익형 부동산 투자자입니다. 그 이전에는 18년간 직장인으로 일했고, 제2인생을 성공적으로 시작했다는 점에서 은퇴를 앞두고 있는 제게 시사하는 점이 큰 분입니다. 부동산에서도 분야가 여러가지인데, 그 중에 다가구주택을 통한 수익형 부동산에 대한 노하우를 제공합니다.

원룸 20채에서 나오는 월 1,000만 원 이상의
임대 수입을 만들기 위해 필요한 자금은 얼마일까?
20억? 10억? 틀렸다.
생각보다 많은 돈이 들지 않는다.
5억 원 이하로도 충분히 가능하다.
다가구주택을 추천하는 이유가 바로 이것이다.
여러 세대로 구성되어 있는 다가구주택은 이자 없는 타인 자본인
임차인의 전세보증금을 이용해서 투자금액을 최소화할 수 있다.

1장 한 번뿐인 인생, 월급에서 자유로워지자!
나에게는 몇 개의 파이프라인이 있는가?
5억 원 이하로 충분히 가능하다

소위 말하는 갭투자 보다는 비용이 더 필요한 것으로 보입니다. 그래도 생각만큼 많이 들지는 않는다는 것이 요지입니다. 그래도 큰 줄기는 갭투자와 동일해 보입니다. 결국 우리나라 부동산 과열은 전세에서 시작하나 봅니다. 서민을 위한 정책이 투자를 넘어 투기를 불러 일으켰고, 은퇴 이후 삶을 준비하는데 있어 주요한 파이프 라인이 됩니다. 저는 부정적인 부분을 말하려는 건 아닙니다. 다만, 부동산 투자라는 것이 전세를 발판으로 삼는다는 걸 다시 한 번 깨닫게 되었기 때문에 짚은 겁니다.

다가구주택을 10억 원으로 가정해보자.
대출 3억 원과 전세보증금 6억 원으로 세팅한다면
자기자본금은 (세금을 고려해) 2억 원 내외로 가능하다.
이처럼 투자금액이 다소 부족하더라도 일단 시스템을 먼저 구축해놓고
그다음엔 임대 수입을 늘리는 데 집중해야 한다.
전세보증금을 1억 원대로 줄이고, 월세를 늘려나간다.
그다음에는 어떻게 해야 할까?
대출 3억 원을 상환한다.
대출을 100% 상환하면 좋겠지만,
나중에 팔 것을 감안해서 대출을 5,000만 원 정도로 줄이면
대출이자가 줄어 자본 소득이 더 커진다.

1장 한 번뿐인 인생, 월급에서 자유로워지자!
부자가 되는 가장 현실적인 방법
적은 돈으로도 가능한 수익형 부동산

예시 하나를 간단히 들어 설명합니다. 금액만 얘기하기 때문에 간단합니다. 좀 더 책을 읽다보면 직접 건물을 올리는 부분까지 아주 자세히 설명합니다. 큰 관심이 없어 그 부분은 집중하지는 못했지만, 갭투자와 크게 다를 바 없으면서도 어떻게 파이프 라인을 만들어가는지를 자세히 설명합니다. 결국 우리가 이렇게 사는 데는 우리 자신이 원인이라는 걸 깨닫고, 당장 자본 소득을 일으킬 파이프 라인을 만드는 실천을 해야 한다는 점을 강조합니다.

수익형 부동산을 투자할 때 목돈을 투입해서
푼돈을 얻는다고 생각하며 실망해서는 안 된다.
신축의 경우 투자금 1억 원에 수익률 15%면, 월 125만 원의 수익이다.
하지만 많은 사람들이 이 투자에 만족하지 않는다.
1억 원을 가지고 2억 원, 3억 원의 수익을 단기간에 얻기를 원하기 때문이다.
하지만 그런 요행을 좇아서는 안정적인 수익을 얻을 수 없다.
거북이처럼 천천히 꾸준한 현금흐름을 만드는 것이 무엇보다 중요하다.

4장 월세 1,000만 원 받는 꼬마빌딩 주인, 당신도 될 수 있다

요사이 재테크 책을 집중해서 읽다보니 조금 알게된 지식 중에 투자금 1억을 기준으로 매달 얼마를 버는지에 대한 단위로 ‘부’를 알게 됐습니다. 수익률로 정확히 백분율로 표시하면 매달 수익률이 직관적이지 않아서인지 위 인용구를 기준으로 얘기하면 12.5부라고 말할 수 있습니다. 좀 더 직관적이라 이 방식이 마음에 듭니다. 저도 처음에 투자라고 하면 2배, 3배로 수익률을 내는 줄 알았습니다. 보통은 연수익률로 얘기하고, 세계적으로 알려진 투자가들도 30%를 넘지 못한다는 걸 알고 정신을 차린지 얼마되지 않습니다. 곧 은퇴 준비를 해야 하는 저도 이정도 수익률이라는 걸 기억에 담아둘 필요가 있겠습니다.

요즘 책을 고를 때 별로 신중하질 않습니다. 마음이 급해서 인지 제목만 보고 이런 책이겠거니 하고 쉽게 결정하고 읽기 시작하기 때문입니다. 그럼에도 에전과 좀 달라진 점은 내가 생각했던 책이 아니더라도 생각지 못한 분야라고 한다면 그냥 끝까지 읽습니다. 이유는 항상 보던 책만 보니 확증편향이 생기는 것 같기 때문입니다. 수익형 부동산은 정말 염두에도 두지 않았던 분야라 나름 신선했습니다.